江西部分小区物业费收缴率不足5成 物管运转举步维艰

　　中国江西网讯 记者叶新阔报道：随着房地产市场的快速发展，物业管理越来越引起人们的关注。近年来，业主和物业管理公司之间的矛盾时有发生，其中，物业管理费收取难成为最为突出的问题。业主拒缴或拖欠物业费，造成物业公司亏损无法正常运行;物业公司因入不敷出服务质量降低，使得更多的业主不交物业费，最终导致物业管理服务陷入恶性循环。
　　近日，记者通过调查采访发现，物业费收缴率偏低在江西多个县区普遍存在，不少小区的物业费收缴率连50%都不到，有的甚至更低，根本无法维持物业公司日常管理开支。因物业费引发的业主和物业公司的矛盾，也引起相关政府部门的重视。
　　收费标准低收缴率低 物业公司艰难中维持运转被迫垫资
　　张先生是赣州市于都县一家物业公司的负责人，在于都县县城，有四五个小区的物业是由他们公司负责管理。11月13日上午，记者联系他时，他正在于都县房管局反馈工作。“我今天就是为了收物业费这个事过来的，实在是没办法，不少业主拖欠物业费不交，但我们日常那些开支又少不了，今年到现在公司已经垫资五六十万块钱了。现在感觉压力很大，所以过来跟房管局的领导沟通一下，看有没有好的办法。”据李先生介绍，目前，于都县的小区物业费收费标准是多层每月每平方米0.45元左右，电梯房是是1.0元-1.1元每月每平方米。如果按照这个收费标准，每个小区的物业费收缴率要达到80%左右才能勉强维持物业公司日常运行，否则物业公司就处于亏损状态。
　　和于都县情况类似，记者从九江市修水县房管局了解到，在该县入住率50%以上的24个小区中，只有少数小区的物业费收缴率达到80%，多数小区的物业费收缴率普遍在50%左右，有的甚至更低。“在2013年以前，我们县多层住宅的物业费收费标准是0.28元每月每平方米，电梯房是0.8元，面对人工等各项成本的不断上涨，这个收费标准根本维持不了物业公司运行。所以，从2014年1月起，我们上调了收费标题，多层提高至0.43元每月每平方米，电梯房提高至1.1元每平方米。”据修水县房管局物饰办相关负责人介绍，虽然他们提高了物业费收费标准，但即使这样，如果收缴率上不去，物业公司的正常运行仍会面临困境。
　　记者通过对江西多个县区进行调查发现，物业费收费标准低、收缴率低的情况普遍存在。江西世家物业是上饶市上饶县中央一品小区的物业公司，由于物业费收缴率低，该公司目前也是处于亏损运行状态。“为了收物业费，我们平时该做的工作都做了，但是效果还是不明显，真的很头痛。”江西世家物业负责人说。
　　物业服务陷入恶性循环 政府部门出面协调缓解矛盾
　　“业主拖欠物业费——物业公司亏损——物业服务减少、质量降低——更多业主不交物业费。”据上饶县房管局李局长介绍，因为业主拖欠物业费，最终导致小区物业服务陷入恶性循环，这不但激化了业主和物业公司之间的矛盾，而且直接影响到业主居住环境质量的提高。
　　据了解，为缓解这一现状，同时出于广大业主和物业管理公司的诉求，今年8月底，上饶县政府经研究决定，以发文的形式，要求全县行政企事业单位的公职人员带头缴纳物业费，通过公职人员以身作则，带动更多的业主主动按时足额缴纳物业费。通过这一举措，目前，上饶县小区业主缴纳物业费的积极性明显增加，物业费收缴率也显著提升。
　　“在几年前，我们县物业费收缴率低的问题也很突出，一些物业公司入不敷出干脆撤了不干，导致一些小区出现无物业状态。针对这一情况，我们也是要求公职人员带头交物业费，并将每个小区的物业费收缴情况进行张榜公示，这样一来，有些公职人员看到自己因未交物业费而被公示出来，就会不好意思，从来积极主动去交物业费。”修水县房管局物饰办负责人表示，为协调业主能主动去交物业费，他们还通过电视滚动字幕的形式发布物业费收缴的法律法规，让更多的业主明白按时缴纳物业费的必要性。
　　化解物业费收缴矛盾 物业公司还需不断提升管理服务质量
　　据于都县房管局物业管理股负责人介绍，于都县目前有大大小小的小区40多个，拥有资质的物业公司只有14家。“据我们初步掌握的情况，我们县物业费收缴情况较好的小区的收缴率达到97%-98%，最低的只有50%-60%，差距比较大。为什么差距会这么大?我觉得，这一定程度上跟物业公司平时的服务质量也有关系。你物业公司提供的服务好，业主居住的环境质量提高了，他们自然会积极主动去交物业费。相反，如果物业公司只管收钱不做事，小区环境脏乱差，业主肯定不满意，就会拒缴物业费。”该负责人说。
　　修水县房管局物饰办负责人在接受记者采访时，也表达了同样的看法。据其介绍，为规范物业公司的服务行为，提高物业管理水平，去年以来，修水县房管局物饰办每个月会不定期对全县的物业公司进行两次抽查，每季度再进行一次全面综合检查，通过抽查和检查结果，对全县所有物业公司进行综合排名。对于综合排名在10名以后的物业公司，将不得参与新建小区前期物业管理的招投标，以此来促使物业公司不断提升自身服务质量。
　　“物业公司的服务水平和服务质量上去了，小区的居住环境好了，这样拖欠或拒缴物业费的业主就会少很多。另一方面，小区的物业费收缴率高了，物业公司就有资金去加强人力和物力的配备，这样才能够为广大业主提供更加优质的物业服务。只有这样，我们的物业管理服务才能良性发展。”九江市房管局物业监管科钟主任说。